পুরনো জমি-বাড়ি কিনছেন ও বেচেছেন? মোটা টাকা ট্যাক্স বাঁচাতে কী করবেন?

বাড়ি বা ফ্ল্যাট বা জমি বেচে টাকা পেল তা মূলধনী লাভ। ওই টাকা কীভাবে বিনিয়োগ করবেন বাঁচবে ট্যাক্স?

বিনিয়োগের জন্য রিয়েল এস্টেট (Real Estate) অনেকেরই পছন্দ। বাড়ি বা ফ্ল্যাট শুধু বিনিয়োগই নয়, ব্যবহারের জন্য অনেকেই বাড়ি কেনেন। অনেকে প্রথমে ছোট বাড়ি কেনেন, পরে সেটা বিক্রি করে নতুন বড় বাড়ি কেনেন। যদি আপনি কোনও কারণে আপনার পুরনো বাড়ি বিক্রি করার কথা ভাবেন, তাহলে আপনি বিক্রি করে যে  টাকা হাতে পাবেন সেটা ট্যাক্সের (Tax) আওতায় পড়বে।  

একটি বাড়ি বিক্রি করে যে লাভ হয় তা মূলধন লাভ হিসাবে বিবেচিত হয়। যদি বাড়িটি ২ বছর বা তার বেশি সময়ের মালিকানার পরে বিক্রি করা হয় তবে তা দীর্ঘমেয়াদী মূলধন লাভ (Long Term Capital Gain) হিসাবে বিবেচিত হবে। ২ বছরের আগে বাড়ি বিক্রি করে যে লাভ হবে তা স্বল্পমেয়াদী মূলধন লাভ হিসাবে বিবেচিত হবে। আইন অনুযায়ী এসবের উপর কর দিতে হবে। দুই ক্ষেত্রে করের হিসেব আলাদা হবে।

আয়কর আইনের ৫৪ ধারা অনুযায়ী পুরনো বাড়ি বিক্রি করে পাওয়া মূলধন লাভ বাঁচানোর উপায় হিসেবে নতুন বাড়ি কিনতে হবে। ওই টাকায় নতুন বাড়ি কিনলে তা কর বাঁচায়। তবে এই সুবিধা শুধুমাত্র দীর্ঘমেয়াদি মূলধন লাভের ক্ষেত্রে পাওয়া যায়। আয়কর আইন (Income Tax Law) অনুযায়ী, মনে করা হয় এই ক্ষেত্রে বিক্রেতা আসল লক্ষ্য লাভ বা অর্থ উপার্জন নয়। বরং পুরনো বাড়ি বেচে নিজের পরিবারের জন্য নতুন বাড়ি খুঁজে বের করা।  

কী ধরনের সম্পত্তি কিনলে কর ছাড় পাওয়া?আয়কর আইনের বিশেষ ধারায় স্পষ্ট করে বলা হয়েছে যে মূলধন লাভ শুধুমাত্র আবাসিক সম্পত্তি ক্রয় বা নির্মাণের জন্য ব্যবহার করা উচিত। এর অর্থ হল বাণিজ্যিক সম্পত্তি (Commercial Asset) ক্রয়ের উপর কর ছাড় পাওয়া যাবে না। জমির ক্ষেত্রে, জমির প্লট (Land Sale) ক্রয় এবং তার উপর একটি বাড়ি নির্মাণের জন্য কর ছাড় দাবি করা যেতে পারে। শুধু জমি ক্রয় করলেই কর ছাড় পাওয়া যাবে না।

আবাসিক সম্পত্তি কিনতে কতক্ষণ লাগবে?ধারা ৫৪-এর অধীনে, কর ছাড় পেতে, পুরনো সম্পত্তি হস্তান্তরের তারিখ থেকে ২ বছরের মধ্যে একটি নতুন বাড়ি কিনতে হবে। আর অন্যদিকে নির্মাণের ক্ষেত্রে তিন বছরের মধ্যে বাড়ি নির্মাণ করতে হবে। আপনি যদি পুরনো সম্পত্তি বিক্রি করার এক বছর আগেও একটি নতুন বাড়ি কিনে থাকেন তাহলেও আপনি ছাড়ের জন্য আবেদন করতে পারেন।

আবাসিক সম্পত্তি বিক্রি করে দীর্ঘমেয়াদী মূলধন লাভ অন্য আবাসিক সম্পত্তি কিনতে বিনিয়োগ করলে ধারা ৫৪-এর অধীনে কর ছাড় দেওয়া হয়। যদি একটি সম্পত্তির লাভ থেকে দুটি আবাসিক সম্পত্তি ক্রয় বা নির্মাণ করা হয়, তবে শুধুমাত্র একটি সম্পত্তির উপর ছাড় পাওয়া যেতে পারে। 

কেন CGAS অ্যাকাউন্টে মূলধন লাভ জমা করবেন?আপনি যদি একটি বাড়ি কিনতে চান এবং ITR ফাইল করার তারিখের মধ্যে মূলধন লাভের অর্থ ব্যবহার করতে সক্ষম না হন, তাহলে আপনাকে সেই টাকা ক্যাপিটাল গেইন অ্যাকাউন্ট স্কিমের (CGAS) অধীনে ব্যাঙ্কে জমা করতে হবে। তা না করলে ট্যাক্স দিতে হবে। এখানে মনে রাখতে হবে যে মূলধন লাভের অ্যাকাউন্টে ওই টাকা রাখলেও, আপনাকে দুই বছরের মধ্যে একটি আবাসিক সম্পত্তি কিনতে হবে বা ৩ বছরের মধ্যে একটি বাড়ি নির্মাণ করতে হবে, নয়তো আপনাকে দীর্ঘমেয়াদী মূলধন কর দিতে।

একটি উদাহরণ সহ দেখুন বিষয়টি।

Capital gains index calculation looks like Mr Dutta purchased a property for Rs. 10 Lakh in 2005. He sold that property for Rs. 30 Lakh in 2015.

CII in the year 2005 was 480, and in the year 2015, it was 1024.

CII = 1024/480. Thus, CII is 2.13.

Indexed cost of purchase = Cost inflation index x Purchase price. That is 2.13 x Rs. 10,00,000.

Therefore, the indexed cost of purchase is Rs. 21,30,000.

LTCG = Sale price - Indexed cost.

30,00,000 - 21,30,000 = 8,70,000.

The tax on LTCG is 20%.

The tax will be 20% of Rs. 8,70,000 in this situation. The capital gains tax on land sale will be Rs. 1,74,000. Therefore, Mr Dutta must pay Rs. 1,74,000 as a tax on LTCG.